La Ley de Segunda Oportunidad no permite a los autónomos cancelar sin más una hipoteca cuando atraviesan una situación de insolvencia. Sin embargo, una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona acaba de aclarar que quienes hipotecaron su vivienda para obtener liquidez con la que poner en marcha un negocio, o utilizaron un local, una nave u otro inmueble para financiar su actividad, pueden llegar a cancelar parte de la deuda si deben al banco más de lo que vale el inmueble hipotecado.
El fallo delimita qué cantidades siguen protegidas por la hipoteca y cuáles pueden recibir otro tratamiento dentro de la Ley de Segunda Oportunidad. Esto es, cuando el inmueble ha perdido valor desde que se concedió el préstamo, puede ocurrir que el autónomo siga debiendo al banco más dinero del que vale hoy esa vivienda, local o nave. En ese caso, la parte de la deuda que ya no queda cubierta por el valor de la garantía puede ser exonerable.
Ahlam Zahti, letrada del departamento de Paralegal de Bergadà Abogados, explicó a este medio que acogerse a la Segunda Oportunidad tampoco obliga necesariamente al autónomo a perder la vivienda, el local o la nave hipotecados. “La normativa permite, en determinados supuestos, mantener el inmueble siempre que el préstamo esté al corriente de pago y el deudor tenga capacidad para seguir abonando las cuotas”.
- La parte cubierta por la garantía hipotecaria queda fuera de la exoneración
- Una parte de la deuda puede perder el privilegio especial
- La deuda restante tras vender el inmueble no desaparece de forma automática
- La norma se aplica también a los locales y naves utilizados por los autónomos
- Los autónomos pueden conservar el inmueble si siguen pagando las cuotas
La parte cubierta por la garantía hipotecaria queda fuera de la exoneración
El caso resuelto por el tribunal catalán partía de una deudora que había presentado un concurso sin masa y solicitó después la exoneración del pasivo insatisfecho. Entre las obligaciones que pretendía cancelar figuraba un préstamo hipotecario con CaixaBank, cuya entidad se opuso a que esa deuda quedara incluida en el perdón concedido por el procedimiento.
El banco aportó la escritura del préstamo hipotecario, una novación posterior y el certificado correspondiente al saldo pendiente. Tanto el órgano mercantil que resolvió inicialmente como la Audiencia Provincial de Barcelona dieron la razón a la entidad y consideraron que el crédito garantizado no podía quedar exonerado en los términos solicitados por la deudora.
La Sala aplicó el Artículo 489.1.8.º del texto refundido de la Ley Concursal, que establece una excepción para las deudas con garantía real dentro del límite del privilegio especial. Sobre cómo debe interpretarse ese límite, Zahti explicó que viene determinado, “con carácter general, por el valor de la garantía hipotecaria”.
Una parte de la deuda puede perder el privilegio especial
La situación puede complicarse cuando existe una diferencia entre la cantidad que todavía reclama el banco y el valor que respalda realmente el inmueble. Ese desfase resulta relevante porque determina qué parte conserva la protección especial asociada a la hipoteca y cuál debe someterse a las reglas generales del concurso.
“Si la deuda hipotecaria supera el valor de la garantía, la parte que excede de ese límite deja de tener la consideración de crédito con privilegio especial y pasa a calificarse conforme a las reglas generales del concurso; normalmente, como crédito ordinario”, señaló Zahti. La especialista añade que “esa parte sí podría llegar a ser exonerable”, siempre dentro del procedimiento previsto para obtener la exoneración del pasivo insatisfecho.
Esto no significa que el importe que el autónomo adeuda al banco disminuya automáticamente porque el inmueble haya perdido valor. La cantidad pendiente continúa existiendo, pero una parte puede dejar de disfrutar de la protección que proporciona la garantía hipotecaria, lo que abre la posibilidad de que reciba un tratamiento diferente dentro de la Segunda Oportunidad.
La deuda restante tras vender el inmueble no desaparece de forma automática
Otra situación frecuente se produce cuando el inmueble termina vendiéndose o ejecutándose y el dinero obtenido no alcanza para satisfacer todo lo reclamado por la entidad financiera. En ese momento puede quedar una deuda residual cuyo tratamiento tampoco es idéntico al de la cantidad que estaba efectivamente cubierta por la hipoteca.
“Cuando tras la venta o ejecución del inmueble queda un importe pendiente porque el precio obtenido no cubre toda la deuda, ese remanente deja de estar garantizado por la hipoteca”, explicó Zahti. Sin embargo, la abogada introduce una cautela importante para los autónomos que pretendan acogerse al mecanismo: “Si bien eso no significa que su cancelación sea automática”.
Según la especialista, cada situación debe analizarse de forma individual, porque pueden intervenir factores como la naturaleza del crédito, la buena fe del deudor y el cumplimiento del resto de las exigencias legales. Por tanto, que una cantidad haya dejado de estar respaldada por la garantía hipotecaria abre la posibilidad de exonerarla, pero no supone por sí solo que vaya a desaparecer.
La norma se aplica también a los locales y naves utilizados por los autónomos
Para los trabajadores por cuenta propia resulta muy relevante saber si existe alguna diferencia cuando el inmueble hipotecado está directamente vinculado a su actividad económica. Muchos profesionales tienen garantizados préstamos mediante un local comercial, una nave industrial u otro activo necesario para desarrollar el negocio.
Zahti descarta que el uso del inmueble modifique por sí mismo las reglas aplicables: “La regla es la misma, con independencia de que la garantía recaiga sobre una vivienda habitual, un local comercial, una nave industrial o cualquier otro inmueble”. A continuación, precisó que lo relevante “no es el uso del bien, sino la existencia de una garantía hipotecaria que atribuye al acreedor un privilegio especial sobre ese inmueble”.
La Segunda Oportunidad tampoco implica por si misma que el autónomo tenga que perder todos los bienes sobre los que pesa una hipoteca. La legislación permite articular determinados procedimientos en los que el deudor obtiene la exoneración de otras obligaciones mientras mantiene el préstamo hipotecario y continúa atendiendo sus pagos.
Los autónomos pueden conservar el inmueble si siguen pagando las cuotas
“La Ley de la Segunda Oportunidad permite, en determinados supuestos, eliminar las deudas exonerables y mantener la vivienda o cualquier otro inmueble hipotecado, siempre que el deudor continúe atendiendo con normalidad las cuotas del préstamo”, señala Zahti.
Esta posibilidad puede permitir conservar tanto una vivienda como un inmueble empleado para desarrollar la actividad. Para ello, la situación financiera futura del autónomo resulta determinante, ya que la desaparición de otras obligaciones no elimina los compromisos asociados al préstamo que pretende mantener.
“Es fundamental que la hipoteca esté al corriente de pago y que exista capacidad real para seguir asumiendo esas cuotas en el futuro”, advirtió la especialista. El banco tampoco pierde sus derechos sobre el inmueble porque el deudor haya logrado cancelar otras obligaciones mediante la Segunda Oportunidad.
“Si el préstamo hipotecario se incumple, la entidad financiera conserva su derecho a ejecutar la garantía, con independencia de que el deudor haya obtenido la exoneración de otras deudas”, concluyó Zahti.
