Comprar un local integrado en una comunidad de propietarios puede hacer que el autónomo responda de impuestos que la comunidad dejó pendientes antes de la operación. La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de aclarar que el nuevo propietario puede responder de esas deudas antiguas por el mero hecho de incorporarse a la comunidad.
La consulta vinculante V0688-26 afecta a quienes adquieran locales, oficinas, despachos, naves o viviendas destinadas a una actividad dentro de un edificio en propiedad horizontal. Según Tributos, el comprador pasa a participar en los beneficios y las cargas de la comunidad según su coeficiente, incluidas sus obligaciones fiscales, con independencia de que se generasen antes de la compraventa.
El principal problema es que el certificado solicitado habitualmente antes de firmar puede no mostrar este riesgo. Como advirtió Fernando Flores Coello, Senior Associate en Lullius, “un vendedor puede estar perfectamente al corriente de sus cuotas comunitarias y, al mismo tiempo, pertenecer a una comunidad con deudas tributarias pendientes que ni el vendedor ni el comprador tienen por qué conocer”. Ese documento acredita lo que el propietario debe a la comunidad, pero no si es la propia comunidad la que tiene cuentas pendientes con Hacienda.
La responsabilidad no es ilimitada: Hacienda sólo puede exigir al comprador la proporción correspondiente al coeficiente de participación de su inmueble y puede incluir la cuota tributaria, los intereses y los recargos, pero no las sanciones. Aun así, antes de comprar, los autónomos deberían ampliar la documentación que solicitan al administrador e incluir en el contrato una garantía que les permita recuperar el dinero si posteriormente reciben una derivación por impuestos anteriores.
Hacienda puede reclamar al nuevo propietario impuestos anteriores, pero sólo según su cuota
Un autónomo puede comprar un local sin cuotas comunitarias pendientes, recibir un certificado aparentemente limpio y descubrir meses después que Hacienda le reclama parte de los impuestos que la comunidad dejó sin pagar. Así lo concluyó la DGT en la consulta V0688-26: la fecha de la compraventa no impide que Hacienda se dirija posteriormente contra el nuevo propietario.
El motivo no es que el comprador suceda al vendedor en su actividad económica. Según explicó Fernando Flores Coello, la responsabilidad nace porque, al adquirir el inmueble, entra en la comunidad de propietarios y comienza a participar en sus beneficios y cargas según su cuota.
Tributos considera estas comunidades entidades sin personalidad jurídica cuyos integrantes responden de sus obligaciones tributarias materiales. Por eso, señaló Flores, “la responsabilidad solidaria alcanza al nuevo propietario con independencia de la fecha de devengo de la deuda”. En otras palabras, el impuesto puede ser anterior a la compra y la reclamación, posterior.
Existen tres límites fundamentales:
- Qué puede reclamar Hacienda: la parte proporcional de la cuota tributaria, los intereses de demora y los recargos por declaración fuera de plazo o del periodo ejecutivo.
- Qué conceptos quedan fuera: las sanciones impuestas a la comunidad, porque la ley no permite trasladarlas al propietario mediante esta vía.
- Cuánto puede exigirle: exclusivamente el porcentaje de la deuda correspondiente al coeficiente de participación de su local.
Que la responsabilidad sea solidaria no significa que el comprador deba pagar toda la deuda del edificio. El artículo 42.1.b) de la Ley General Tributaria limita expresamente la cantidad a su participación en la comunidad.
Un ejemplo sencillo muestra el alcance real:
- Deuda tributaria de la comunidad: 40.000 euros.
- Coeficiente atribuido al local: 5%.
- Cantidad máxima reclamable al comprador: 2.000 euros.
- Sanciones impuestas a la comunidad: quedarían fuera de la derivación.
Por tanto, si además de los 40.000 euros existiera una multa, Hacienda no podría exigir al nuevo propietario la parte proporcional de esa sanción. Sí podría derivarle los 2.000 euros correspondientes a su cuota en la deuda tributaria, con los intereses y recargos que procedan.
La reclamación tampoco se produce automáticamente al firmar la escritura. Hacienda tendría que iniciar un procedimiento de derivación de responsabilidad y notificar un acuerdo que identificase la deuda, los conceptos incluidos y la cantidad atribuida al comprador.
Aunque los impuestos puedan ser anteriores a la compraventa, Hacienda no puede reclamarlos indefinidamente. Flores recordó que el plazo comienza a computarse, con carácter general, desde el día siguiente al final del periodo voluntario de pago concedido a la comunidad. Sin embargo, mientras la deuda no haya prescrito, el riesgo puede mantenerse vivo durante varios años y alcanzar a quienes adquirieron posteriormente un local o una vivienda.
El certificado comunitario puede estar limpio y existir una deuda pendiente con Hacienda
El documento que muchos compradores interpretan como una luz verde antes de firmar sólo responde a una parte del riesgo. El certificado de deudas comunitarias puede confirmar que el vendedor no debe nada y, pese a ello, existir impuestos pendientes que Hacienda termine reclamando al nuevo propietario.
Como resumió el experto consultado, “el certificado no sirve para detectarlo, porque responde a una lógica distinta”. El documento regulado por la Ley de Propiedad Horizontal acredita si el vendedor está al corriente de sus propias cuotas frente a la comunidad, pero no informa sobre la situación fiscal de la comunidad ante la Agencia Tributaria.
La diferencia puede visualizarse de forma sencilla:
- Lo que sí refleja el certificado: si el vendedor debe cuotas o gastos generales a la comunidad de propietarios.
- Lo que no refleja: si la comunidad tiene impuestos, intereses o recargos pendientes de pago ante Hacienda.
En el primer caso, la deuda va del propietario a la comunidad. En el segundo, es la comunidad la que debe dinero a la Administración. “Es una deuda de la propia comunidad de propietarios frente a la Hacienda Pública, no del vendedor frente a la comunidad”, precisó Flores.
Por eso, el certificado puede ser correcto y no contener ninguna advertencia, aunque exista una deuda fiscal capaz de afectar posteriormente al comprador. Su finalidad es acreditar la situación de las cuotas comunitarias del vendedor y delimitar la afección del inmueble por los gastos generales correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores. No está diseñado para certificar que la comunidad haya presentado y pagado correctamente sus impuestos.
Además, como explicó el abogado, “una comunidad puede generar obligaciones tributarias propias con relativa facilidad”. Algunos ejemplos habituales son:
- Personal contratado: si cuenta con un portero, conserje, jardinero u otro empleado, debe practicar e ingresar las correspondientes retenciones del IRPF.
- Alquiler de elementos comunes: si arrienda una azotea para instalar antenas de telecomunicaciones o placas solares, puede tener que declarar e ingresar IVA.
- Explotación de otros espacios: el alquiler de una antigua vivienda del portero, un local común u otras zonas del edificio también puede generar obligaciones fiscales.
- Actuaciones de Hacienda: la comunidad puede tener requerimientos, comprobaciones, liquidaciones o deudas pendientes que no aparezcan en el certificado entregado durante la compraventa.
Así, un autónomo podría comprar un local para abrir una panadería con un certificado que confirme que el vendedor ha pagado todas sus cuotas. Meses después, Hacienda podría comunicarle una derivación porque la comunidad dejó de ingresar las retenciones del portero antes de que se produjera la compra. El documento no sería falso ni estaría mal emitido: simplemente nunca tuvo por objeto revelar esa deuda tributaria.
La conclusión para el comprador es inequívoca: que el vendedor no deba ninguna cuota comunitaria no significa que la comunidad esté al corriente con Hacienda. Incluso el propio vendedor podría desconocer que existen obligaciones fiscales pendientes. Por ello, comprobar únicamente el certificado habitual no basta para descartar el riesgo señalado por la DGT.
Qué debería pedir el autónomo antes de comprar el local para reducir el riesgo
La mejor defensa frente a esta posible deuda oculta comienza antes de firmar la compraventa. Una vez que Hacienda notifique la derivación, el certificado habitual de la comunidad no evitará la reclamación. Por ello, el comprador debería ampliar las comprobaciones y dejar por escrito quién asumirá el coste si más adelante aparecen impuestos anteriores.
El problema es que el autónomo no puede dirigirse por su cuenta a la Agencia Tributaria para conocer la situación fiscal del edificio. Según explicó Fernando Flores Coello, “no existe un mecanismo equivalente al certificado de estar al corriente que un tercero pueda solicitar directamente a la Agencia Tributaria sobre la situación fiscal de la comunidad”. Por eso, añadió, “la protección debe construirse por dos vías complementarias”: una documental y otra contractual.
Antes de acudir al notario, el comprador debería solicitar al vendedor, al administrador o a la comunidad:
- El certificado habitual de deudas comunitarias, aunque por sí solo no permita descubrir las obligaciones pendientes con Hacienda.
- Las actas de las juntas de propietarios de los últimos cuatro años, coincidiendo con el plazo ordinario de prescripción tributaria.
- Las cuentas y los presupuestos liquidados de esos ejercicios, para comprobar si aparece alguna deuda, requerimiento, inspección o gasto relacionado con Hacienda.
- Información expresa sobre actuaciones tributarias pendientes, como comprobaciones, liquidaciones, embargos, recursos o aplazamientos.
- Confirmación de si la comunidad tiene personal contratado, como un portero, conserje o jardinero, porque tendría que practicar e ingresar retenciones del IRPF.
- Confirmación de si alquila o explota elementos comunes, como azoteas, fachadas, antiguos pisos de portería o locales, que puedan generar obligaciones de IVA.
- Un certificado de estar al corriente con la AEAT solicitado por la propia comunidad, siempre que ésta acepte obtenerlo y entregarlo voluntariamente.
La última comprobación es especialmente relevante. La comunidad, como obligada tributaria, sí puede solicitar a Hacienda un certificado sobre sus propias obligaciones fiscales. Si el administrador o la junta lo obtienen y lo aportan antes de la venta, señaló Flores, “esa es la prueba más próxima a una garantía real que puede obtenerse”.
No obstante, la revisión de documentos debe acompañarse de una protección incluida en el contrato. El experto recomendó incorporar una cláusula de indemnidad por la que el vendedor declare que, hasta donde conoce, la comunidad no mantiene deudas tributarias pendientes y se comprometa a compensar al comprador si Hacienda le reclama posteriormente obligaciones anteriores a la compraventa.
Esa cláusula debería recoger con claridad:
- Que cubre las derivaciones basadas en el artículo 42.1.b) de la Ley General Tributaria.
- Que se refiere a impuestos devengados antes de la adquisición.
- Que el vendedor deberá reintegrar la cuota, los intereses y los recargos exigidos al comprador.
- Que la garantía permanecerá vigente durante varios años después de la firma, teniendo en cuenta los plazos tributarios.
- Que, cuando existan indicios concretos de riesgo, una parte del precio pueda quedar retenida en poder de un tercero durante ese periodo.
Por ejemplo, si las actas muestran que la comunidad recibió un requerimiento de Hacienda, el comprador podría negociar que una cantidad del precio permanezca depositada hasta que se aclare la situación. Así evitaría tener que reclamar al vendedor después de haber abonado la derivación con su propio dinero.
Estas medidas no impiden que Hacienda se dirija contra el nuevo propietario cuando concurran los requisitos legales. La cláusula firmada con el vendedor sólo regula quién soportará finalmente el coste entre las partes y no puede oponerse a la Agencia Tributaria para paralizar el procedimiento.
El comprador que pague conservará además la posibilidad de reclamar el reembolso a la propia comunidad. Como precisó el expero, “esta protección contractual no sustituye, sino que complementa, el derecho de reembolso que el propio comprador tendría frente a la comunidad”. La revisión documental reduce las probabilidades de que aparezca la deuda y la cláusula facilita recuperar el dinero si, pese a todo, Hacienda acaba exigiéndolo.
