El Ministerio de Consumo comunicado recientemente la ilegalidad de determinadas prácticas en los contratos de los alquileres. La inclusión de seguro de impagos y otras cláusulas que han aparecido con fuerza en los últimos años son contrarias a las leyes vigentes. Y, por lo tanto, constituyen una práctica infractora, que puede ser sancionada por la Administración.
Según explicaron en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), tanto los autónomos dedicados al arrendamiento, es decir, aquellos que trabajan como intermediarios por cuenta propia, como las inmobiliarias pueden ser multados por esta praxis con cuantías que, en su grado mínimo, alcanzan los 10.000 euros.
Otras cláusulas complementarias a la anterior, como la cláusula de reconocimiento de negociación individualizada o la aplicación de penalizaciones por cada día de retraso en el pago, también pueden constituir una infracción de la ley.
- La inclusión del seguro de impago puede ser considerada una cláusula abusiva
- Cláusulas de reconocimiento de negociación individualizada
- ¿Qué sanciones hay previstas en estos supuestos?
- Tanto autónomos como inmobiliarias pueden ser sancionados
La inclusión del seguro de impago puede ser considerada una cláusula abusiva
Con la implementación de estas cláusulas en los contratos de arrendamiento, se infringen varias normativas: la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGDCU), la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC) y la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda.
Bajo estas leyes, la inclusión del seguro de impago se puede considerar una cláusula abusiva que infringe el Artículo 89.4 de la TRLGDCU. En él, se limitan las cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato, que son aquellas que imponen al consumidor bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.
Como apuntaron en la OCU, la prima de seguro de impago contratado por o a favor del arrendador y repercutida obligatoriamente al arrendatario encaja en este tipo, a menos que el autónomo o empresario pueda acreditar una negociación real y libertad de elección del cliente.
La misma norma que incluye la definición general de cláusula abusiva y carga de la prueba de la negociación, definiendo como “cláusulas abusivas” todas aquellas no consentidas expresamente y que causen, “en perjuicio del consumidor y usuario”, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones “de las partes que se deriven del contrato”.
Asimismo, la ley también establece que el hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente “no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato”.
De esta forma, en el caso del profesional o empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, le corresponderá asumir la carga de la prueba y demostrarlo en caso de que se produzca una denuncia.
El seguro de impagos también vulnera los límites para garantías adicionales de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En ella, se establece que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Sin embargo, en el caso del arrendamiento de vivienda, los contratos de hasta cinco años de duración, o hasta siete si el arrendador es persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá superar dos mensualidades de renta.
Cláusulas de reconocimiento de negociación individualizada
En cuanto a la Cláusula de “reconocimiento de negociación individualizada” (en contrato de adhesión), la normativa vigente también regula la información real y comprensible en los servicios y permiten no incorporar condiciones generales ilegibles “o que el adherente no pudo conocer”. Como explicaron en la OCU, “el Artículo 8 LCGC sanciona con nulidad las condiciones generales abusivas o contrarias a norma imperativa”.
Como consecuencia, el efecto de esta abusividad es la nulidad de pleno derecho. Como consecuencia, “se tendrán por no puestas” y se mantendrá el resto del contrato si es posible (Artículo 83 de la TRLGDCU).
¿Qué sanciones hay previstas en estos supuestos?
Estas conductas se encuadran como infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios. En particular:
- Cláusulas abusivas y no negociadas individualmente. Incumplimiento de los requisitos que deben cumplir las cláusulas que no se han negociado entre las partes de manera individual y, especialmente, la “introducción, aplicación o inclusión en contratos-tipo o condiciones generales de cláusulas abusivas”.
- Imposición de servicios accesorios no solicitados, como el abono del seguro de impago trasladado al arrendatario. Aquí la infracción es el envío o suministro de bienes y servicios no solicitados por el consumidor o cliente para su cobro.
Con estas vulneraciones, el régimen sancionador correspondiente sería el siguiente (Artículo 49 TRLGDCU):
- Leves: de 150 a 10.000 euros, pudiendo superar hasta entre dos y cuatro veces el beneficio ilícito.
- Graves: de 10.001 a 100.000 euros, pudiendo superar hasta entre 4cuatro y seis veces el beneficio ilícito.
- Muy graves: de 100.001 a 1.000.000 de euros, pudiendo superar hasta entre seis y ocho veces el beneficio ilícito. Además, para graduar la multa se atiende, entre otros, al número de consumidores afectados, carácter continuado, daños y volumen de negocio.
Según añadieron desde el organismo privado, con carácter general, la competencia sancionadora en consumo se ejerce por medio de la comunidad autónoma, aunque el Estado puede asumir la competencia si los efectos de la infracción son de gran calado, dañando los intereses de los clientes y consumidores de forma generalizada en más de un territorio.
Tanto autónomos como inmobiliarias pueden ser sancionados
Afectan, en todo caso, a empresarios y profesionales. Pueden ser sancionadas:
- Las inmobiliarias e intermediarios que predisponen o utilizan cláusulas abusivas o imponen servicios accesorios no solicitados en la comercialización/gestión de arrendamientos.
- Los arrendadores persona jurídica y los arrendadores persona física que actúen con propósito empresarial o profesional (por ejemplo, actividad arrendaticia organizada o habitual), en la medida en que tengan la condición de empresario.
En ningún caso, los arrendadores particulares no empresarios: si el arrendador es una persona física que no actúa con propósito empresarial o profesional, no encaja en la categoría “empresario” del TRLGDCU. Sin embargo, la cláusula pueda ser igualmente nula en sede civil.
Como añadieron en la OCU, en definitiva, la responsabilidad recae en el profesional que oferta, intermedia o predispone las condiciones (inmobiliaria o propiedad profesionalizada). En sede civil, la nulidad de la cláusula puede hacerse valer frente a quien contrató con la consumidora (arrendador profesional o sociedad patrimonial titular de la vivienda).
