El Gobierno estudia modificar el tratamiento fiscal del alquiler en el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF) para desincentivar las subidas de precio mediante una combinación de incentivos y penalizaciones fiscales.
La propuesta, que aún no se ha concretado en un texto legal, plantea reducir la deducción para quienes incrementen la renta al renovar contratos y premiar a quienes la mantengan o rebajen, en un intento de influir en la evolución del mercado. Sin embargo, los economistas advierten de que el impacto real dependerá de cada perfil fiscal.
La iniciativa llega en una coyuntura de tensión inmobiliaria, con incrementos del alquiler cercanos al 8,5% en 2025 y cientos de miles de contratos pendientes de renovación este año. Aunque el debate público suele centrarse en grandes propietarios, más del 90% del parque de alquiler residencial está en manos de particulares, según el Banco de España. Lo que sitúa en el foco a pequeños propietarios y autónomos que utilizan el alquiler como complemento de sus ingresos.
- Los autónomos que invierten en vivienda serán los más afectados por la nueva fiscalidad
- El Gobierno quiere cambiar las deducciones para influir en los precios del alquiler de viviendas
- Cuándo compensaría subir el alquiler y cuándo no, según los economistas
- También afectará a los autónomos como inquilinos en locales y viviendas
- La nueva fiscalidad puede modificar las inversiones y decisiones de los autónomos
Los autónomos que invierten en vivienda serán los más afectados por la nueva fiscalidad
Según explicó a este medio Rubén Gimeno, secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), la medida no impactaría por igual en todos los arrendadores y afectaría principalmente a pequeños propietarios particulares, muchos de ellos trabajadores por cuenta propia.
“El autónomo al que afecta es el que desarrolla su actividad principal y luego invierte sus ahorros en una vivienda para alquilar y obtener ingresos extra”, señaló.
Este perfil coincide con la realidad del mercado ya que el alquiler suele ser una fuente complementaria de ingresos más que la principal para pensionistas, trabajadores por cuenta ajena y propia, según el Observatorio del Alquiler. Ademas, según los datos que maneja este equipo de investigadores de la Universidad Rey Juan Carlos (URJC) y la Universidad Complutense de Madrid (UCM), el 9,6% de los hogares que obtienen rentas por arrendamiento tienen como ingreso principal el de su actividad como autónomos, mientras que solo el 1,1% pertenecen a rentas de capital.
De hecho, Gimeno apuntó a que cuando el volumen de inmuebles aumenta la actividad suele trasladarse a sociedades o estructuras empresariales, en los que el incentivo fiscal vía IRPF ya no tiene aplicación.
Para Claudio Aros, profesor de OBS Business School, entender este perfil es clave para analizar la medida porque “el ahorro de muchos autónomos se ha ido al ladrillo» y añadió que «tener una renta de alquiler supone un complemento vital, pero ahora el Gobierno carga sobre el propietario la responsabilidad de un problema estructural de vivienda».
El Gobierno quiere cambiar las deducciones para influir en los precios del alquiler de viviendas
Actualmente, el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual puede beneficiarse de una reducción general del 50% en el IRPF. Las propuestas que plantea el Gobierno incluyen aplicar una escala descendente de forma que cuanto mayor sea la subida del alquiler menor sería la reducción fiscal.
A falta de conocer cómo se concreta la propuesta anunciada por el Ejecutivo, la idea inicial también contemplaba incentivos positivos con una deducción que podría llegar a ser del 100% para quienes congelaran o redujeran la renta.
Ante el nuevo escenario, Raquel Jurado, técnica del REAF, advirtió que “si se rebaja la reducción es probable que más caseros decidan subir precios” y que, en cualquier caso, tendría un “impacto directo sobre los propietarios que utilizan el alquiler como una fuente complementaria de ingresos”.
Esta experta insistió en que “las rentas del alquiler suponen una entrada mensual relativamente estable que ayuda a completar ingresos del trabajo o de pensiones, en un contexto de aumento de costes e impuestos” de forma que “eliminar el alivio fiscal cuando se actualiza la renta implica elevar la carga tributaria sobre esos ingresos, reduciendo su rentabilidad neta”.
Más allá del efecto individual, consideró que la medida también plantea “dudas desde el punto de vista de los incentivos” ya que “penaliza ajustes de precios incluso cuando responden a la inflación o al encarecimiento de gastos, lo que puede desincentivar la oferta de vivienda en alquiler”.
Cuándo compensaría subir el alquiler y cuándo no, según los economistas
Para entender cómo se traducen estos cambios en decisiones reales, los economistas han modelizado distintos escenarios. Los cálculos realizados por el REAF, basados en datos de la Agencia Tributaria para contribuyentes con rentas entre 30.000 y 60.000 euros (tipo marginal aproximado del 37%), comparan el impacto fiscal que tendría para estos arrendadores aplicar una subida del 16,67% frente a congelar la renta.
Según estos análisis, en alquileres más bajos la subida podría seguir compensando fiscalmente, mientras que en niveles medios o altos la deducción plena inclinaría la balanza hacia congelar la renta.
Gimeno matizó que el impacto dependerá del diseño final ya que “la reducción del 50% al 30% no es tan potente como la deducción total inicial” y “en muchos casos puede salir mejor subir el precio”.
Además, alertó del llamado “efecto anuncio” según el cual la anticipación de cambios normativos puede provocar que algunos propietarios actualicen rentas antes de la entrada en vigor para mantener condiciones fiscales actuales, generando subidas a corto plazo.
También afectará a los autónomos como inquilinos en locales y viviendas
La medida no solo afecta a los autónomos como propietarios, sino también como inquilinos. Muchos desarrollan su actividad en grandes ciudades donde el alquiler se ha convertido en uno de los principales costes mensuales y condiciona su capacidad de ahorro y estabilidad financiera.
Por esta razón Claudio Aros, apuntó que el encarecimiento del alquiler responde a un cambio estructural en el que el aumento del precio de la vivienda en propiedad ha desplazado a una parte creciente de la población hacia el arrendamiento, generando una demanda elevada que presiona los precios al alza.
Este escenario está ampliando la brecha económica entre quienes poseen vivienda y quienes dependen del alquiler, según este experto por lo que «cada vez más personas destinan una parte significativa de sus ingresos al arrendamiento, lo que reduce su capacidad de ahorro y aumenta la vulnerabilidad económica».
Aros recordó que las políticas fiscales y regulatorias pueden generar efectos de adaptación en el mercado. Entre ellos, el desplazamiento hacia alquileres de temporada u otras fórmulas menos reguladas, lo que puede terminar alterando la oferta disponible sin resolver el problema estructural de fondo.
La nueva fiscalidad puede modificar las inversiones y decisiones de los autónomos
Para numerosos autónomos, invertir en vivienda ha sido históricamente una forma de diversificar ingresos y ganar estabilidad frente a la volatilidad del trabajo por cuenta propia. Sin embargo, los cambios fiscales recurrentes pueden modificar estas estrategias y obligar a revisar decisiones sobre renovar contratos, ajustar precios o replantear inversiones.
Así, según los expertos consultados el resultado final no dependerá tanto del diseño definitivo de la medida sino de cómo reaccionen en la práctica miles de pequeños propietarios ante los incentivos fiscales.
