Durante años, miles de autónomos y pequeños propietarios han pagado más IRPF del debido al vender un inmueble que había estado alquilado. No porque hubieran obtenido una mayor ganancia real, sino por la aplicación automática de un criterio de Hacienda que reducía el valor de adquisición mediante amortizaciones teóricas, incluso cuando nunca se habían deducido.
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo pone ahora límites a esa práctica. El fallo judicial aclara que no siempre debe aplicarse el 3% de amortización que venía imponiendo la Administración. Y permite utilizar coeficientes inferiores, lo que puede traducirse en menos impuestos a pagar cuando se transmite el inmueble.
Ese 3% es el porcentaje de amortización anual que Hacienda venía aplicando de forma automática a los inmuebles alquilados para calcular su depreciación por el uso y el paso del tiempo. La Agencia Tributaria entendía que, con independencia de que el propietario se hubiera deducido o no esa amortización en el IRPF, el inmueble siempre había perdido valor, por lo que reducía el valor de adquisición en el momento de la venta. Al hacerlo, aumentaba artificialmente la ganancia patrimonial y, con ella, el impuesto a pagar. El Tribunal Supremo ha corregido ahora este criterio, al considerar que no puede imponerse de forma sistemática ese 3% si no refleja la depreciación real del inmueble.
A pesar de ello, el Alto Tribunal ha evitado declarar ilegal el reglamento que sustentaba ese criterio, pese a que, según el experto consultado, obliga a tributar por ganancias patrimoniales ficticias y vulnera el principio constitucional de capacidad económica.
- Hacienda aplicaba una amortización teórica en lugar de la deducida realmente
- El Supremo corrige el criterio de Hacienda sobre la amortización de inmuebles alquilados
- Muchos autónomos aplicaban el coeficiente máximo por miedo a una sanción de Hacienda
- La sentencia abre la puerta a revisar operaciones pasadas y tendrá efectos en la próxima RENTA
Hacienda aplicaba una amortización teórica en lugar de la deducida realmente
El debate se centra en cómo debe calcularse el valor de adquisición de un inmueble que ha estado alquilado cuando se vende. La Ley del IRPF establece que dicho valor se minorará por las amortizaciones “en los términos que reglamentariamente se determinen”.
El problema, según Esaú Alarcón, socio del despacho barcelonés Gibernau, es que el Reglamento del IRPF fue más allá de un mero desarrollo técnico. En concreto, su Artículo 40 obliga a restar del valor de adquisición la amortización fiscalmente deducible, aunque el contribuyente no se la hubiera deducido efectivamente.
“La Dirección General de Tributos lleva años diciendo que amortización es la deducible, no la deducida. Si no te la aplicaste en su día, te fastidias”, resumió gráficamente Alarcón.
Esto ha generado un problema de enorme alcance. “Estamos hablando del IRPF, el impuesto con mayor número de contribuyentes, y de un porcentaje muy importante de personas que tienen inmuebles alquilados. Mucha gente hace su renta sin saber siquiera que existe este concepto de amortización”, añadió.
Durante años, relató el experto, esta práctica pasó relativamente desapercibida. Pero la situación cambió con el avance de los medios electrónicos y el cruce masivo de datos por parte de la Administración, de forma que “si has deducido menos de lo que ellos consideran que deberías haber deducido, te regularizan”.
El resultado ha sido, en muchos casos, una inflación automática de la ganancia patrimonial y un aumento significativo del IRPF a pagar por parte de los contribuyentes afectados.
El Supremo corrige el criterio de Hacienda sobre la amortización de inmuebles alquilados
El caso resuelto por el Supremo parte de un contribuyente que no aplicó el 3% de amortización habitual en los rendimientos del capital inmobiliario, sino una inferior basada en las tablas de amortización utilizadas en el Impuesto sobre Sociedades.
El alto tribunal no comparte la interpretación de la Administración y la nueva sentencia permite aplicar otra amortización inferior, siempre que encaje en el concepto de amortización mínima previsto en la ley.
“El lado positivo es evidente: en lugar de minorar el valor de adquisición en un 3%, puede irse al coeficiente mínimo de las tablas de amortización”, consideró el abogado consultado.
En el caso de las edificaciones, ese coeficiente mínimo puede situarse en torno al 1,47% anual, muy por debajo del porcentaje que Hacienda venía imponiendo de forma sistemática.
En la práctica, el cambio no supone grandes cifras anuales, pero sí puede tener un efecto acumulado relevante en el momento de la venta. “Estamos hablando de amortizaciones que pueden ser 1.000 o 2.000 euros al año como máximo”, matizó Alarcón.
Al reducirse la amortización acumulada, aumenta el valor de adquisición y se rebaja la ganancia patrimonial, lo que para un autónomo puede traducirse en varios miles de euros menos de IRPF al transmitir el inmueble tras años de alquiler.
Muchos autónomos aplicaban el coeficiente máximo por miedo a una sanción de Hacienda
No todos los alquileres se ven afectados del mismo modo. “Cuando el alquiler se realiza como una actividad económica profesionalizada, normalmente ya se aplican correctamente las amortizaciones y esto no cambia demasiado”, aclaró Alarcón.
El impacto real está en los inmuebles alquilados por particulares, entre ellos muchos autónomo, que generan rendimientos del capital inmobiliario. Viviendas o locales alquilados sin estructura empresarial, pero que al venderse pueden generar una elevada factura fiscal.
“Este es un tema que afecta al común de los españoles que tienen una vivienda alquilada. Es importante tanto desde el punto de vista cuantitativo como conceptual”, subrayó Esaú Alarcón.
“Estoy convencido de que muchísimos profesionales han aplicado ese 3% a todo cuando se vendía un inmueble, simplemente para evitar problemas”, afirmó el experto.
La causa, añadió, no era tanto una convicción jurídica como el miedo a una regularización y a una posible sanción, pese a que el reglamento fuera contrario a la ley. “Esa responsabilidad pesa mucho en la mecánica del sector profesional”, explicó.
Además, la dificultad práctica de justificar amortizaciones durante largos periodos de tiempo ha sido determinante según este fiscalista. “Si mantienes un inmueble 15 años, tienes que coger todos los años, mirar meses, calcular porcentajes… y como luego te venga un requerimiento y Hacienda te sancione, no te libras de la sanción”, resumió Alarcón.
La sentencia abre la puerta a revisar operaciones pasadas y tendrá efectos en la próxima RENTA
La sentencia no implica devoluciones automáticas ni una regularización generalizada del pasado, pero sí abre la puerta a revisar operaciones recientes. Como recuerda Alarcón, “la jurisprudencia tiene efectos retroactivos, y más cuando es favorable al contribuyente”, aunque con importantes matices prácticos.
En concreto, solo podrían revisarse operaciones realizadas en los últimos cuatro años, y siempre que el ahorro fiscal compense el esfuerzo. “Estamos hablando de cantidades que, en muchos casos, no son muy elevadas y meterse en un procedimiento por eso a veces hace que salga más caro el collar que el perro”, advirtió Esaú Alarcón.
Por todo ello, el fiscalista consideró que el mayor alcance de la sentencia es a futuro, ya que a partir de ahora “no se puede dar por hecho que haya que restar siempre el 3%, hay margen para discutirlo y aplicar el coeficiente mínimo”.
