El Supremo limita la famosa clausula que permitía a los autónomos reducir su alquiler en caso de crisis

1. El Supremo fija que las crisis o las dificultades de un sector no bastan para exigir una rebaja
2. No basta con vender menos, ni con atravesar una mala racha
3. La clave está en la prueba económica y en la relación de causalidad
4. Qué ocurre si el contrato ya preveía ese riesgo
5. Un criterio que va más allá del Covid y afecta a futuros conflictos

El Tribunal Supremo ha cerrado el debate sobre la rebaja de los alquileres de locales de negocio en situaciones de crisis. Ha fijado doctrina al dejar claro que no existe ningún derecho automático a pagar menos renta, ni siquiera ante un hecho tan extraordinario como fue la pandemia de 2020. En una sentencia de 18 de diciembre de 2025, el Alto Tribunal estableció que el autónomo que quiera modificar su contrato de alquiler debe demostrar con datos concretos que la situación que haya sufrido ha destruido la base económica del acuerdo firmado con su casero.

El criterio llega en un momento clave, cuando, cinco años después de la Covid-19, se están renegociando miles de contratos de alquiler de locales comerciales y oficinas firmados en aquel contexto excepcional. Por lo que la resolución tiene un impacto directo en miles de autónomos, puesto que fija un criterio que va más allá de la pandemia y se aplicará a cualquier conflicto similar que llegue a los juzgados.

El Supremo subraya que las dificultades generales del sector o una caída de ingresos por una crisis concreta (una dana, la existencia de obras públicas en su fachada o la apertura de un gran centro comercial cercano) no bastan. Y refuerza una aplicación muy restrictiva de la conocida cláusula rebus sic stantibus, que solo cabe en casos extremos y plenamente acreditados.

“La existencia de la pandemia o una crisis similar no supone automáticamente que el inquilino pueda exigir una reducción de la renta, sino que debe probar la incidencia real concreta”, explicó a este diario Sara Iglesias López, directora del Departamento de Litigación de Augusta Abogados. Quien destaca que esta doctrina pone fin a interpretaciones más flexibles que se habían dado en algunos tribunales, tras la crisis sanitaria.

El Supremo fija que las crisis o las dificultades de un sector no bastan para exigir una rebaja

La sentencia recuerda que la cláusula rebus sic stantibus no es un mecanismo general para corregir contratos cuando el negocio va peor, sino una figura excepcional de origen doctrinal. “Esta estipulación no está prevista en la ley, sino que tiene su origen en la doctrina y en la práctica de los juristas de la época medieval”, señaló la experta, subrayando que su uso siempre ha sido limitado.

Esa excepcionalidad explica la cautela con la que la aplican los tribunales. “Es una cláusula de aplicación restrictiva por parte de los tribunales, ya que supone la posibilidad de modificar las obligaciones de las partes derivadas de un contrato”, advierte la abogada. Quien recuerda que el principio general en Derecho es el de cumplir lo pactado.

Para que pueda entrar en juego, deben concurrir varios requisitos acumulativos. “Dicha circunstancia debe ser extraordinaria e imprevista por las partes a la hora de firmar el contrato, y suponer un grave desequilibrio entre las obligaciones”, explica, en línea con lo recogido por el Supremo, que exige que el impacto sea de tal magnitud que rompa la equivalencia económica del contrato.

No basta con vender menos, ni con atravesar una mala racha

Uno de los mensajes más claros del fallo es la diferencia entre una crisis excepcional y los riesgos normales del negocio. “La sentencia afirma que la cláusula no es aplicable ante meras dificultades económicas ordinarias por las que puede atravesar cualquier negocio”, resumió la experta, desmontando la idea de que cualquier caída de ingresos pueda justificar una rebaja de la renta.

En esa misma línea, el Supremo rechaza que una reducción de beneficios, incluso significativa, sea suficiente por sí sola. “No se permite la aplicación de la cláusula ante una situación previsible como puede ser una caída normal de ingresos que puede sufrir cualquier negocio”, añadió, apuntando un criterio que afecta tanto al comercio como a la hostelería, los servicios o los profesionales liberales con despacho alquilado.

La resolución también es clara al negar valor automático a las circunstancias generales. “No solo es necesario que concurra una circunstancia excepcional e imprevista como puede ser el Covid-19, sino que el inquilino debe probar que esa circunstancia ha supuesto un perjuicio económico real en su negocio”, insiste Sara Iglesias, destacando que la carga de la prueba recae siempre en quien pide la modificación del contrato.

La clave está en la prueba económica y en la relación de causalidad

El núcleo práctico de la sentencia está en las pruebas que exige el Supremo para admitir una rebaja del alquiler. “Para que el tribunal acuerde modificar las obligaciones contraídas por las partes es necesario que el autónomo pruebe que dicha situación le provocó pérdidas en su negocio”, explica la directora de Litigación de Augusta Abogados, subrayando que no sirve una alegación genérica ni datos parciales.

Esa prueba debe ser rigurosa y completa. “Es necesario aportar los documentos contables completos y sin irregularidades, junto con un informe pericial elaborado por un economista experto, que pruebe esa relación de causalidad”, señala, aludiendo a la comparación entre la situación previa y posterior al hecho extraordinario.

El Supremo es especialmente crítico con las peticiones mal fundamentadas. “Si nel inquilino basa la pretensión de reducción de la renta en información abstracta e imprecisa, el tribunal va a desestimar su petición”, recuerda la experta. Sin cifras concretas, no hay base para revisar un contrato.

Qué ocurre si el contrato ya preveía ese riesgo

Otro aspecto relevante del fallo es que la cláusula rebus sic stantibus solo puede aplicarse de forma subsidiaria. “Es decir, únicamente en caso de que las partes no hayan previsto en el contrato ese riesgo”, explica Sara Iglesias. Lo que refuerza la importancia de las cláusulas pactadas.

Esto implica que, si el contrato de arrendamiento ya contempla mecanismos de revisión de la renta o asigna expresamente determinados riesgos al inquilino, el margen para acudir a los tribunales se reduce de forma drástica. El Supremo, en este punto, protege la autonomía de la voluntad y lo expresamente firmado.

La sentencia también cierra la puerta a estrategias oportunistas, como invocar una crisis cuando ya existían incumplimientos previos. Para el Alto Tribunal, no cabe acogerse a la cláusula, si el arrendatario ya incumplía el contrato antes del hecho extraordinario.

Un criterio que va más allá del Covid y afecta a futuros conflictos

Aunque el caso concreto se refiere a la pandemia, el alcance de la doctrina es mucho más amplio. “En situaciones de excepcionalidad, como por ejemplo catástrofes naturales como una dana, una crisis económica de gran calado, una situación bélica o situaciones imprevisibles por las partes”, concluye la letrada, podría plantearse la aplicación de esta cláusula.

Sin embargo, el listón probatorio seguirá siendo el mismo, con independencia del origen de la crisis. El Supremo deja claro que no se trata de repartir pérdidas de forma automática, sino de comprobar si el contrato ha perdido su sentido económico original de manera objetiva y acreditada.