- Más opciones para tasar, pero con mayor exigencia en el análisis de garantías
- Hacienda aplica criterios más conservadores y exige mayor margen sobre la deuda
- Hacienda prioriza inmuebles que puedan venderse con rapidez en caso de impago
- El ahorro en costes convive con nuevos riesgos en la preparación de la solicitud
- Errores frecuentes que pueden provocar la denegación del aplazamiento
La Agencia Tributaria permitirá ahora a los autónomos y pymes utilizar peritos independientes para tasar inmuebles cuando los aporten como garantía para aplazar o fraccionar deudas superiores a 50.000 euros. Se elimina así una exigencia que hasta ahora encarecía el proceso y podía provocar rechazos automáticos, como era la obligación de presentar una valoración realizada por un tasador inscrito en el registro oficial.
El cambio, que llega tras una sentencia de la Audiencia Nacional y se recoge en una nueva instrucción, afecta directamente a la liquidez de muchos negocios, que dependen de estos aplazamientos para sostener su actividad.
“De manera que hay un cambio de criterio de obligatorio a preferente”, explicó a esta diario Miguel Ángel López Gómez, profesor de gestión y estrategia empresarial en EAE Business School. Este experto describe el giro que introduce Hacienda respecto a la exigencia anterior de acudir exclusivamente a tasadores inscritos en el registro oficial. Este ajuste abre la puerta a utilizar otros profesionales cualificados sin necesidad de que estén en ese listado.
La consecuencia más inmediata es que la Agencia Tributaria ya no podrá denegar solicitudes “por un criterio meramente formal vinculado al tipo de tasador, lo que reduce el peso de los requisitos administrativos frente al análisis real de la garantía”. subrayó el experto. Lo que, en la práctica, permitirá abaratar los costes asociados a la tasación al ampliar las opciones disponibles. Aunque Hacienda seguirá priorizando inmuebles que puedan venderse con rapidez en caso de impago.
Más opciones para tasar, pero con mayor exigencia en el análisis de garantías
La apertura a peritos independientes introduce competencia en el mercado de tasaciones y permite a los autónomos elegir profesionales con honorarios más ajustados. Lo que puede reducir costes en un trámite que resulta clave cuando hay problemas de liquidez.
“Este nuevo criterio se aplica específicamente a los aplazamientos y fraccionamientos de deudas tributarias de autónomos superiores a 50.000 euros”, precisó López Gómez. Quien recuerda que por debajo de ese umbral el aplazamiento suele concederse de forma automática sin necesidad de aportar este tipo de garantías.
“Antes, el enfoque era más formalista”, resumió el experto, al explicar que el cambio no solo afecta a quién puede tasar, sino también a cómo se evalúa el valor de los activos aportados. Esta evolución obliga a preparar mejor la documentación presentada ante Hacienda.
Hacienda aplica criterios más conservadores y exige mayor margen sobre la deuda
El hecho de que se amplíen las opciones de tasación no implica que el proceso sea más sencillo. Puesto que la Agencia Tributaria ha reforzado sus mecanismos de control y ahora analiza con mayor profundidad el valor real de los inmuebles aportados. Lo que introduce un nivel adicional de exigencia.
“Hacienda no se queda con el valor de mercado, sino con un valor ajustado a escenario de subasta”, advirtió López Gómez. Lo que implica aplicar recortes sobre la tasación inicial, teniendo en cuenta que la venta podría producirse en condiciones menos favorables.
Además, la Administración cruza información con el valor de referencia del Catastro y otras fuentes, lo que incrementa las probabilidades de revisión cuando existen diferencias relevantes entre los valores declarados. Este control adicional puede derivar en nuevos requerimientos.
“Una mayor necesidad de ‘colchón’”, es como sintetizó el experto el hecho de que ya no basta con igualar el importe de la deuda, sino que es necesario superarlo con margen suficiente para compensar los ajustes internos.
Hacienda prioriza inmuebles que puedan venderse con rapidez en caso de impago
El nuevo enfoque introduce también diferencias según el tipo de inmueble aportado. Ya que no todos tienen la misma capacidad para convertirse en liquidez en caso de ejecución. Un aspecto que ahora se valora con mayor peso, “y que penaliza determinados activos. Así, locales, naves o suelos con poca salida tienen menos valor como garantía real”, señaló López Gómez. Para este profesor, Hacienda prioriza inmuebles que puedan venderse con rapidez en caso de impago.
El incremento de controles implica también más requerimientos de información y plazos de tramitación más largos, lo que dificulta la planificación financiera de los autónomos y las pymes en pleitos con Hacienda. “E introduce cierta incertidumbre en el resultado”, añadió el experto, al indicar que ahora es más difícil anticipar si una solicitud será aprobada, “al depender de criterios internos más conservadores”.
El ahorro en costes convive con nuevos riesgos en la preparación de la solicitud
Uno de los efectos más inmediatos del cambio es “la reducción de costes asociados a la tasación, ya que la apertura a peritos independientes introduce competencia frente a las sociedades oficiales, tradicionalmente más caras” afirmó López Gómez. Quien subraya que esta mayor oferta permite elegir profesionales con honorarios más competitivos, “siempre que cumplan los requisitos técnicos exigidos por Hacienda”.
La Agencia Tributaria mantiene ciertos límites sobre el tipo de informes válidos, lo que excluye valoraciones que no sigan una metodología pericial rigurosa o carezcan de justificación suficiente. Por lo que no todas las alternativas tendrán el mismo peso.
“Por lo general, no aceptará valoraciones realizadas únicamente por agentes de la propiedad inmobiliaria, salvo que actúen bajo una metodología pericial técnica estricta”, precisó el experto, al advertir de las restricciones.
Errores frecuentes que pueden provocar la denegación del aplazamiento
El endurecimiento de los criterios ha reducido el margen de error y hace que determinados fallos, antes tolerados, puedan tener consecuencias directas en la admisión de la solicitud. Incluso cuando la tasación cumple formalmente los requisitos exigidos. Esto obliga a revisar con más detalle cada expediente.
“Si no haces ese cálculo previo, puedes quedarte corto sin darte cuenta”, alertó López Gómez, en referencia a la necesidad de anticipar el valor de ejecución que aplicará Hacienda y no limitarse al valor de mercado.
Otro problema habitual es “el de las diferencias entre Catastro, Registro y tasación, que generan sospechas y retrasos, y puede derivar en requerimientos adicionales que retrasen la resolución”, concluyó el experto. No sin antes destacar la importancia de calcular correctamente el valor neto del inmueble descontando cargas previas.
