En España, las viviendas de uso turístico han crecido notablemente en los dos últimos años, aumentando más del 16% solo en 2024, según datos del INE. En este contexto, donde además se ha producido un importante trasvase de arrendadores del mercado de vivienda habitual al de alquiler de temporada, surge también la cuestión entre los propietarios sobre si es más beneficioso tributar estos ingresos como una actividad económica por cuenta propia.
Como señaló a este medio Sandra Hernanz, abogada fiscalista, cuando un contribuyente comienza a generar ingresos a través del arrendamiento de inmuebles, en principio, tributar como actividad económica es más interesante, ya que, permite acceder a mayor número de deducciones -en caso de tributar por RENTA- o a beneficios fiscales específicos -en caso de tributar por el Impuesto de Sociedades- a los que no se tiene acceso si los ingresos se declaran como otro tipo de ganancias, si bien siempre hay que analizar con detenimiento cada situación particular.
A su vez, cabe destacar que si esta cuestión surge cuando ya se ha contratado algún asalariado para gestionar el alquiler, la situación ya obliga al arrendador a tributar como actividad económica.
Los fiscalistas explican cuándo es interesante para tributar el alquiler de viviendas como actividad económica
Según los fiscalistas consultados por este medio, resulta más interesante tributar el alquiler del arrendamiento de inmuebles como una actividad económica en la declaración del IRPF. Según el criterio de la Dirección General de Tributos, para que los ingresos obtenidos puedan tributar como actividades económicas, se deben dar dos situaciones específicas.
La primera consiste en que estos ingresos provengan de la ordenación por cuenta propia de medios de producción o de recursos humanos, o ambos, para intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios. La segunda consiste en que, para ello, se cuente, al menos, con una persona empleada a jornada completa y con contrato laboral.
Sin embargo, ¿qué sucede en el caso de aquellos contribuyentes que no tienen contratado personal? En el caso de las personas físicas, si tienen un inmueble y no tienen a la persona contratada para gestionar su actividad, los ingresos que obtengan serán considerados rendimientos del capital inmobiliario, y no una actividad económica.
Como señaló, a su vez, Hacienda presupone que si alguien tiene capacidad como para contratar a alguien a jornada completa con un contrato laboral, tiene la entidad suficiente como para realizar una actividad económica.
“Si tiene un inmueble en alquiler y no tiene a la persona contratada, la ley va a considerar que está obteniendo rendimientos del capital inmobiliario, no actividad económica, que es más desfavorable. En los ingresos obtenidos como rendimientos del capital inmobiliario se pueden deducir algunos gastos -como reparaciones o intereses-, pero están muy limitados”.
En cambio, si se tributa como actividad económica, se puede acceder a un mayor número de gastos deducibles. En principio, se puede deducir casi todo lo que sea indispensable para realizar la actividad, siempre que no esté expresamente excluido por una norma fiscal, además de acceder a posibles reducciones que se contemplen para los autónomos.
“Si tienes un inmueble solo, quizá no compensa contratar a alguien para que trabaje en la actividad. Si tienes varios, quizá sí que interese contratar a alguien, y entonces tributar por actividades económicas para poder beneficiarse de reducciones y acceder a más gastos deducibles”, añadió Hernanz.
En este caso, sería posible deducir los mismos gastos que se contemplan para cualquier otra actividad económica propia de un autónomo. Así, «serían deducibles el sueldo y las cotizaciones del trabajador contratado, así como sus dietas y asignaciones; suministros; reparaciones; IVA soportado; las cotizaciones del titular de la actividad; reparaciones; primas de seguros; o los muebles de la vivienda -vía amortización-, entre otros», explicó.
Cabe recordar que, para que estos gastos sean fiscalmente deducibles, deben estar registrados en la contabilidad o en los libros de registro que, con carácter obligatorio, deben llevar los contribuyentes que desarrollan actividades económicas, y debe estar correctamente imputados y justificados.
No es posible contratar empleados a jornada parcial
Una de las opciones que dan derecho a tributar como actividad económica por los ingresos de un alquiler es contar con un empleado. Sobre este asunto, una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) del pasado noviembre aclaró que no es posible contratar dos empleados a jornada parcial, sino que debe ser un solo empleado a jornada completa -y con contrato laboral-.
“Si el autónomo decide que le interesa contratar dos trabajadores a jornada parcial en lugar de un trabajador a jornada completa, no podrá tributar por actividad económica, y tendrá que tributar como rendimientos del capital inmobiliario”, explicó la abogada.
Las sociedades dedicadas al alquiler inmobiliario tienen la fiscalidad más beneficiosa
Si el alquiler realmente genera una cantidad considerable de ingresos al contribuyente y se necesita a algún empleado, la fiscalista valoró que la opción más interesante es constituirse como sociedad, dado que en el Impuesto de Sociedades se contempla un beneficio fiscal específico.
“Es el Régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Le interesa más establecerse, por ejemplo, como una sociedad limitada, y obtener este régimen especial fiscal, ya que la bonificación es muy alta”.
Con este incentivo fiscal en el Impuesto de Sociedades, regulada en el artículo 48 de la ley 27/2014, se permite bonificar una parte de los ingresos. En concreto, se bonifica el 40%. “Es una bonificación muy fuerte porque va directamente a la cuota íntegra del impuesto. Es decir, se aplica directamente al resultado después de haber aplicado el tipo correspondiente del Impuesto de Sociedades”. Como ejemplo, si salen a pagar 8.000 euros, finalmente se abonarían 4.800.
Además de este beneficio fiscal, se limita la tributación, ya que se pagan impuestos a través del Impuesto de Sociedades, por lo que el gravamen será como máximo del 25%. Sobre este asunto, cabe recordar los nuevos tipos del impuesto que se aprobaron a finales de 2024.
Con ellos, los negocios que facturen menos de un millón de euros, como sucede con las microempresas, irán percibiendo una reducción paulatina en el tipo que se les aplicará para pagar impuestos en el IS durante los próximos tres años. Desde este año, pagarán por los primeros 50.000 euros un 21%, y el resto al 22%.
Estas cantidades continuarán descendiendo en los dos siguientes ejercicios:
- En 2026, que se presentará en 2027: los primeros 50.000 euros tributarán al 19%, y el resto de los ingresos al 21%.
- En 2027, que se declarará en 2028: los primeros 50.000 euros tributarán al 17%, y el resto al 20%, siempre que la facturación total del negocio no supere el millón de euros.
En este caso, también existe otro requisito que se debe cumplir para poder tributar como actividad económica en el Impuesto de Sociedades: dentro de los bienes que controla la empresa, más de la mitad deberán ser los necesarios para desarrollar la actividad.
“Si más de la mitad del activo está constituido por elementos afectos a la actividad, se considera actividad económica -en lugar de entidad patrimonial-, y también resulta más beneficiosa la tributación”, concluyó la abogada fiscalista.
