El Tribunal Supremo emitió este mes dos nuevas sentencias que otorgan a las comunidades de vecinos el poder de vetar la actividad de un alojamiento turístico. Así, el Alto Tribunal ha determinado que las juntas podrían llegar a prohibir que un autónomo o propietario particular hago uso de su vivienda como alquiler vacacional obteniendo tan sólo una mayoría de tres quintos en una votación.
Según los datos publicados el año pasado por el Ministerio de Industria y Turismo, en 2023 se registró un crecimiento superior al 9 % en el número de viviendas turísticas disponibles en nuestro país, superándose las 340.000 y alcanzando la cifra más elevada desde que se empezaron a registrar estos datos en agosto de 2020. En algunos municipios de Canarias, Baleares o Cataluña, la proporción de alquileres destinados al uso turístico supera el 21% del total del parque de viviendas.
Muchas de estas propiedades pertenecen a particulares que las utilizan como fuente complementaria de ingresos. Detrás de otras, sin embargo, se encuentran autónomos cuyo negocio principal y habitual es el alquiler por días o semanas de estas viviendas. Especialmente en zonas costeras, en las Islas, en la capital o en el conjunto de Cataluña.
En ambos casos, las nuevas sentencias del Tribunal Supremo transfieren por primera vez poder a los vecinos para prohibir de manera expresa la actividad de estos autónomos y demás propietarios, si así lo decide la comunidad a través de una votación en junta y sin necesidad de que haya unanimidad.
Los vecinos pueden prohibir por mayoría de tres quintos la actividad de una vivienda turística, según el Supremo
Concretamente, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo dictó a principios de octubre dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.
Así, la Sala se ha pronunciado y ha sentado jurisprudencia por primera vez sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta norma se refiere precisamente a la potestad de los vecinos de cesar la actividad y explotación de estas viviendas cuando así se decida en junta. Pero quedaba la duda de si esa decisión se debía adoptar mediante mayoría de tres quintos o por unanimidad de todos los vecinos, cuestión esta última que complicaría la prohibición, puesto que muchas veces el propietario de la vivienda turística formaría parte de la votación.
La Sala parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico emitidas a través de varias sentencias, la mayoría de este 2024. En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal «es legítima y conforme con la Constitución».
Los vecinos pueden prohibir y no solo limitar la actividad de las viviendas turísticas
Además, la sala interpretó la expresión «limitar» la actividad de los negocios de alquiler turístico entendiendo que este término no excluye la prohibición y que la junta de vecinos puede directamente prohibir y paralizar el desarrollo de la actividad si así se decide en junta por mayoría de tres quintos.
Según explica el Tribunal Supremo, «la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto». Además, como razonamiento adicional para que valga este tipo de acuerdo para prohibir la actividad del piso turístico, la sala señaló que, de lo contrario, «bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo».
¿Es necesario darse de alta como autónomo para usar una vivienda como alquiler turístico?
Al margen de estas sentencias, lo cierto es que actualmente, en España no existe una norma claro que regule este tipo de alojamientos a nivel estatal, puesto que la ley de alquileres se centra básicamente en la relación habitual entre arrendador y arrendatario y no menciona la situación de los alquileres en vacaciones. La normativa turística es competencia muchas veces de las comunidades autónomas, que pueden establecer sus propias normativas de alquiler vacacional.
Es por ello que en ocasiones se plantea la duda de si es obligatorio darse de alta como autónomo si se gestiona uno o varios alquileres vacacionales.
Según explicó Alberto Ara, abogado laboralista, el hecho de «darse de alta como autónomo no depende de los ingresos que se obtienen por una actividad, sino de la habitualidad. Y esto también es así cuando el negocio es el alquiler de una vivienda turística».
La Seguridad Social establece que, cuando exista una habitualidad en el desempeño de una actividad por cuenta propia, es necesario darse de alta en el RETA, aunque hasta ahora no ha aclarado cuándo una actividad se considera habitual.
Esto último, en cualquier caso, podría cambiar con el nuevo sistema de cotización por ingresos reales, que abre la puerta a darse de alta y cotizar como autónomo por pequeños que sean los rendimientos de la actividad.
De momento, en el caso de los alquileres de viviendas para uso vacacional, aquellos propietarios que desarrollen una actividad lucrativa de forma no habitual porque obtienen unos ingresos extras mediante el arrendamiento de una o varias vivienda, estarían en principio exentos de convertirse en autónomos y pagar todos los meses la cuota correspondiente a la Seguridad Social.
Otra situación distinta sería en el caso que dicha actividad de alquileres vacacionales deje de ser complementaria y se convierta en negocio principal y en el medio de vida de el arrendador. En ese caso, sí estaría obligatorio darse de alta como autónomo.
En este sentido, Ara explicó que no hay una norma que recoja ni el número de apartamentos que debe tener en alquiler un propietario para estar obligado a darse de alta, ni los ingresos que puede facturar, ni tampoco el periodo de tiempo que puede tenerlo arrendado.
La Seguridad Social analizará cada caso y verá si se trata de los ingresos principales o únicos de la persona que de manera habitual arrienda un apartamento turístico o se trata de un complemento a la actividad del propietario cuyos ingresos principales provienen de otro trabajo.
