Los pequeños negocios de alquiler podrán aplicar un IVA reducido cuando rehabiliten una vivienda

Una consulta vinculante de Tributos -V2278-24- aclara los casos en los que los autónomos societarios dedicados al arrendamiento de inmuebles pueden aplicar un IVA reducido por las obras de rehabilitación de las viviendas destinadas al alquiler. 

Según la respuesta de Tributos, pueden aplicar un IVA del 10% -en lugar del 21%- por dicha rehabilitación de las viviendas, aunque deben cumplir determinados requisitos para que dicha obra sea considerada rehabilitación. 

En la consulta, una sociedad mercantil que tiene por actividad el arrendamiento de inmuebles adquiere una vivienda para destinarla al alquiler, que necesita una rehabilitación o reforma. Sin embargo, esta es una de las claves importantes para diferenciar cuándo podrá aplicarse el IVA reducido, ya que las obras deberán ser de rehabilitación, y no de reforma, para que puedan acogerse a este beneficio aplicado en la ley. 

Los negocios del alquiler podrán aplicar un IVA reducido cuando se practiquen obras de rehabilitación en las viviendas

Como explicaron a este diario desde el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), la ley del impuesto regula dos escenarios diferentes. Uno es para obras entendidas como reformas, donde solo se puede aplicar el tipo reducido cuando el destinatario es una persona física no empresario o profesional, y la otra es cuando se trata de obras de rehabilitación, que se trataría de obras de mayor calado, relacionadas, por ejemplo, con elementos estructurales.

Por tanto, para poder aplicar un IVA del 10%, los negocios deben realizar obras de rehabilitación en los inmuebles que alquilan. Para constatar que se trata de este caso, como queda recogido en la consulta, deben cumplirse una serie de requisitos.

“Cuando son obras de rehabilitación, el destinatario no puede ser una persona física particular. Lo que se exige es que la obra sea de rehabilitación, como una ampliación de metros cuadrados, o relacionadas con los cimientos. Deben afectar a elementos estructurales de las viviendas”, señalaron.

Como explica la consulta, para que las obras que puedan calificarse de rehabilitación dentro de un proyecto total que se planee realizar, la naturaleza técnica de la situación demanda que se acredite correctamente.

Así, será necesario disponer de “suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas”, como pueden ser dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado, e incluso, la calificación del proyecto por parte de colegios profesionales..

Hacienda verificará que se cumplen todos los requisitos en dos fases diferentes

Las obras de rehabilitación, “deben darse en edificios destinados a viviendas en un 50% como mínimo”, añadieron fuentes de Hacienda.

Requisitos para que las obras sean consideradas de rehabilitación

Según el artículo 20 de la Ley 37/1992 -LIVA-, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que reúnen los siguientes requisitos:

• Que el objeto principal sea la reconstrucción de las mismas. Para ello, más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación debe corresponder a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. Se observará si se cumple este requisito en una primera paso o etapa. 
  • Como obras análogas a las de rehabilitación, se recogen:
    • Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
    • Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
    • Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
    • Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
    • Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
  • Como obras conexas, se definen:
    • Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
    • Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
    • Las obras de rehabilitación energética. Aquí se incluyen las que están dirigidas a mejorar el comportamiento energético de las edificaciones, como la reducción de la demanda energética, la mejora en el rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o el uso de sistemas que empleen fuentes de energía renovables.
• Que el coste total de las obras del proyecto exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación si se hubiese producido durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio –se descontará del precio la parte proporcional correspondiente al suelo-. El cumplimiento de este requisito se verificará en un segundo paso. 

Por tanto, “para determinar si las obras que se acometen en la vivienda son de rehabilitación y tributan al tipo reducido, se actuará en dos fases”. 

Si se cumplen los requisitos para considerar la obra de rehabilitación, se podría aplicar el tipo impositivo reducido del 10%. Sin embargo, de no cumplirse los requisitos para que la obra sea considerada como rehabilitación, el tipo impositivo aplicable será el 21%, según establece el artículo 90 de la misma ley.