- No vale cualquier tarea para justificar la contratación de un empleado
- Precisiones sobre el uso de un local destinado exclusivamente a la actividad
- Pérdida de beneficios fiscales en Patrimonio y Sucesiones y Donaciones
Una nueva sentencia de la Audiencia Nacional, del pasado 1 de julio, ha fijado cuáles son las circunstancias concretas que permiten calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica o por cuenta propia.
En ese fallo, la Audiencia Nacional señala de manera concreta el requisito doble de tener contratado a un empleado a jornada completa, y además, disponer de un local destinado de manera exclusiva al desarrollo de la actividad económica.
En ese sentido, matiza la necesidad de demostrar una carga mínima de trabajo del empleado contratado; no siendo válido, por ejemplo, realizar simplemente los cobros. Así como acreditar determinados gastos para justificar que se está llevando a cabo ese uso del local.
“Hay que demostrar que se tienen los medios, no solamente humanos (un empleado a jornada completa), sino también materiales y económicos para desarrollar la actividad. No por el hecho de tener un único inmueble en arrendamiento, se pierde la posibilidad de que sea actividad económica; pero hay que demostrarlo”, explicó a este medio Sandra Hernanz, abogada especializada en derecho tributario.
Asimismo, aclara estos “parámetros” no solo de cara a su justificación en el IRPF, sino también el Impuesto sobre el Patrimonio y, por tanto, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de cara a poder acogerse a los incentivos fiscales disponibles cuando se transmite el negocio.
No vale cualquier tarea para justificar la contratación de un empleado
En este caso, se trata de una comunidad de bienes compuesta por dos comuneros, que dispone de un local para desarrollar la actividad y un empleado a jornada completa.
“Hay que diferenciar lo que es actividad del simple arrendamiento. Se presupone que, si se tiene contratado a un trabajador a jornada completa y se le remunera, es porque la actividad se está llevando más allá del simple arrendamiento. Por eso, se entiende que hay una nueva actividad económica”, explicó la experta.
Sin embargo, la Audiencia Nacional no contempla que el personal que se ha contratado está haciendo una verdadera actividad económica si la gestión del trabajo que se lleva a cabo es limitada. Por ejemplo, si sólo se dedica a cobrar el alquiler.
“Esa persona contratada debe gestionar el alquiler. Pero sólo se encargaba de los cobros, la facturación y actualizar anualmente la renta. Si hay gestión, abarca otras labores: si el inquilino tiene problemas, hacer las llamadas correspondientes; estar en contacto con la comunidad de propietarios, si la hay, etcétera”.
Por tanto, debe haber una carga mínima de trabajo. La gestión va más allá de cobrar las cuotas, y la contratación debe poder justificar que se está realizando una verdadera gestión de esa carga de trabajo.
En la sentencia en cuestión, esta carga de trabajo mínima no se demuestra por varios factores. Entre ellos, que en el contrato no existe ninguna cláusula que indique que haya que estar gestionando las «tareas propias» de llevar arrendamientos.
Precisiones sobre el uso de un local destinado exclusivamente a la actividad
Además, el trabajador debe estar desarrollando su labor en algún local específico. Este requisito se contempla en el artículo 27 de la Ley de IRPF. Sin embargo, el Tribunal Supremo viene reforzando o completando su jurisprudencia más recientemente para establecer si es o no una actividad económica, justificada desde el punto de vista económico, a partir del requisito de tener contratado un empleado a jornada completa.
“Con independencia de que se tenga un empleado contratado, si no hay ordenación de medios por cuenta propia, no tiene por qué tener una actividad por cuenta propia”.
Es decir, que debe haber también una infraestructura material y económica, además de personal, que permita acreditar que se está desarrollando la actividad por cuenta propia.
En principio, debe estar en un local destinado a este uso exclusivo y específico para la actividad. Esto permite dotarlo de los recursos para cumplir con el requisito de practicar una actividad mediante la ordenación de medios propios.
En la sentencia de la Audiencia Nacional, el tribunal pone en duda que se esté realizando un uso efectivo de la oficina. Esto puede acreditarse si se demuestra que el negocio o arrendamiento no incurre en determinados gastos previsibles a la hora de desarrollar la actividad supuesta.
Así sucede con los de electricidad, agua, teléfono, móvil, Internet, material de oficina (folios, carpetas, bolígrafos, archivadores) o la contratación de líneas de ADSL. “Hay que acreditar una infraestructura material más allá de que se haya realizado un contrato de trabajo por cuenta ajena a tiempo completo”.
Pérdida de beneficios fiscales en Patrimonio y Sucesiones y Donaciones
Además, como explicó Hernanz, este fallo es destacable por las aclaraciones que realiza en los términos de cumplir los requisitos de cara a beneficios y exenciones presentes en otros impuestos. Ya no solo por la tributación en IRPF o en Sociedades, sino especialmente en el caso del Impuesto al Patrimonio, y, por tanto, por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
“Cumplir o no los requisitos afecta a poder tributar en IRPF, o en Sociedades —podría aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas, que tiene una bonificación especial del 40%—, pero también a poder aplicar los incentivos fiscales de Patrimonio, y de Sucesiones y Donaciones, si efectivamente es un actividad económica, como la bonificación del 95%”.
En el fallo, se trata de comuneros que no tienen la infraestructura necesaria para que sea considerada una actividad económica, quienes no podrán beneficiarse de las reducciones disponibles en el Impuesto al Patrimonio y el Sucesiones y Donaciones. “Si no se cumplen los requisitos, se caen las posibles exenciones y bonificaciones de las que hubieran podido beneficiarse si fuera una actividad económica”.
Asimismo, a efectos fiscales, es más beneficioso que sea considerado una actividad económica. A través del simple arrendamiento, los ingresos estarían calificados como rendimientos del capital inmobiliario los ingresos, y se perderían deducciones, como el salario del empleado contratado por cuenta ajena. “Los gastos relacionados con la actividad económica, en principio, son deducibles”.
En cambio, en el caso de los rendimientos del capital inmobiliario, las deducciones presentan determinadas limitaciones frente al caso anterior, como sucede con intereses, reparaciones y conservación, y restricciones en el resto de gastos. Como ejemplo, “si el contribuyente tiene contratado el empleado, y Hacienda entiende que el arrendamiento no es una actividad económica, no podrá deducir el sueldo”.
