Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona ha abierto la puerta a que los autónomos con locales alquilados durante la pandemia puedan beneficiarse de nuevas rebajas en el precio del alquiler. Incluso si ya habían pactado bonificaciones con el arrendador mediante adendas, documentos legales firmados con posterioridad para modificar ciertas condiciones del contrato.
El fallo de los jueces considera que esas adendas, firmadas en 2020, fueron insuficientes para compensar el verdadero impacto económico de la crisis sanitaria.
El caso afecta a un local de restauración que, tras firmar varios acuerdos de rebaja temporal con su casero, solicitó una bonificación más amplia al entender que las restricciones duraron más de lo previsto. La Audiencia barcelonesa, en contra del criterio de la jueza de primera instancia, dio la razón al autónomo hostelero.
- Los descuentos pactados en el alquiler no lograron cubrir el impacto económico en los autónomos
- El Tribunal Supremo será quien tenga la última palabra sobre si el criterio puede generalizarse
- La sentencia puede servir de referencia para los casos que aún están vivos en los tribunales
- El fallo abriría la puerta a revisar contratos donde hubo voluntad de acuerdo, pero datos insuficientes
Los descuentos pactados en el alquiler no lograron cubrir el impacto económico en los autónomos
“La reciente Sentencia nº263/2025, es pionera al aplicar la cláusula rebus sic stantibus [que permite revisar un contrato si las circunstancias cambian de forma imprevisible y rompen el equilibrio entre las partes] en un caso en el que ya se habían firmado adendas para ajustar la renta”, señaló a este diario Alejandro Fuentes-Lojo, el abogado que ha llevado el caso, experto a su vez en Derecho Inmobiliario.
Según explicó el experto, lo relevante de este fallo no es solamente que se apliquen cambios por fuerza mayor, sino que el tribunal haya considerado que lo pactado por las partes no fue suficiente.
Y es que dichas adendas se firmaron al inicio de la pandemia, cuando aún no se conocía con claridad cuánto se prolongarían las restricciones y cuál sería su efecto real en sectores como la hostelería. Por eso, la Audiencia concluye que los descuentos pactados no alcanzaron a cubrir la alteración real de la economía del contrato.
“Las bonificaciones se pactaron al comienzo de la pandemia, desconociéndose en ese momento las verdaderas consecuencias de los confinamientos y las restricciones posteriores; en una palabra, del impacto real en el sector de la restauración”, argumentó Fuentes-Lojo. A su juicio, ese desconocimiento inicial justifica el que los jueces entren a valorar si lo pactado fue razonable o no.
El Tribunal Supremo será quien tenga la última palabra sobre si el criterio puede generalizarse
Este matiz es clave: lo que hace es determinar que no bastaron para restablecer el equilibrio del contrato. El tribunal, por tanto, avala que se prorrogue el periodo de rebaja más allá de lo firmado.
El abogado subrayó que el criterio adoptado por la Audiencia barcelonesa puede ser seguido por otras resoluciones en curso. “Es una sentencia que sienta un criterio novedoso que probablemente sea secundado por otras audiencias provinciales que aún están resolviendo asuntos de rebus con motivo de la pandemia”.
Sin embargo, la sentencia todavía no es firme, ya que ha sido recurrida ante el Tribunal Supremo. Será este quien tenga la última palabra sobre si el criterio puede generalizarse en otros casos similares o no.
Aunque la noticia puede generar esperanzas entre muchos autónomos con locales arrendados, el letrado introdujo un matiz relevante. “Ahora ya es tarde para exigir una revisión de dichos contratos, ya que se han venido pagando las rentas contractuales sin hacer reserva alguna”, advirtió. Esto limita mucho las opciones de los autónomos que no protestaron en su momento.
Es decir, si el arrendatario ha seguido pagando el alquiler pactado sin protestar ni advertir de su disconformidad, se entiende que ha aceptado esas condiciones. “Ha habido conformidad del arrendatario en el pago de dichas rentas, y sería contrario a los actos propios plantear ahora la disconformidad”, concluyó Fuentes-Lojo. Ese principio jurídico impide revisar acuerdos tácitamente aceptados durante meses o años.
Este principio jurídico, conocido como “prohibición de ir contra los actos propios”, impide que una parte que ha aceptado tácitamente unas condiciones durante meses o años luego quiera revisarlas por sorpresa. La clave, por tanto, está en si se dejó constancia expresa de la disconformidad en su momento.
La sentencia puede servir de referencia para los casos que aún están vivos en los tribunales
El experto insiste en que no se trata de una herramienta retroactiva para renegociar «a toro pasado».
Si bien, el caso también permite reflexionar sobre las situaciones en que tendría sentido acudir a los tribunales, tanto desde la perspectiva del arrendatario como del arrendador. En opinión de Alejandro Fuentes-Lojo, sólo procede judicializar un contrato, “de forma muy excepcional, cuando hay una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias contractuales, que alteran la economía del mismo”.
La pandemia encajaría en esa categoría, al igual que situaciones extremas como un desastre climático o una guerra.
No obstante, muchos arrendadores también son autónomos o pequeños negocios. Y el impacto económico se da en ambos lados del contrato. Cada caso debe analizarse individualmente, valorando si de verdad se rompió el equilibrio pactado.
La cláusula rebus sic stantibus ha tenido tradicionalmente un uso muy restrictivo en España; si bien la pandemia reactivó su aplicación en los juzgados. Hasta ahora, la mayoría de las sentencias que aplicaban esta cláusula lo hacían en contratos sin renegociación previa entre las partes. Lo novedoso de esta resolución es que revisa un acuerdo ya pactado y lo considera insuficiente.
Por eso, Alejandro Fuentes-Lojo insiste en que esta sentencia puede marcar un antes y un después en la interpretación de la cláusula. Aunque no sea aún jurisprudencia, introduce un argumento nuevo para casos en los que el pacto firmado fue muy inicial o poco realista.
Según señaló, lo que distingue esta resolución de otras es el momento en que se firmaron las adendas de rebaja. Al haberse hecho tan al principio de la pandemia, el tribunal considera que no fueron suficientemente justas.
El fallo abriría la puerta a revisar contratos donde hubo voluntad de acuerdo, pero datos insuficientes
En ese sentido, la clave no está tanto en el porcentaje de rebaja aplicado, sino en el hecho de que se firmara sin información completa sobre el impacto futuro. Esto abre la puerta a revisar contratos donde hubo voluntad de acuerdo, pero no suficientes datos.
Para los autónomos hosteleros que soportan aún dificultades de facturación o que tengan procedimientos en curso, esta sentencia puede ser una herramienta útil. No garantiza el éxito de cada caso, pero aporta una base jurídica sólida.
Y para quienes aún se plantean renegociar o acudir a los tribunales, el consejo del especialista del bufete Fuentes-Lojo Abogados es claro: analizar si hubo un cambio radical en las condiciones del contrato, si se hicieron reservas al pagar, y si el pacto realmente compensó las pérdidas sufridas.
